◾Qué es una hipoteca.
◾En qué debe fijarse.
◾Legislación sobre hipotecas.
◾Plazos de amortización.
◾Qué es el tipo de interés.
◾Qué es el TAE.
◾Comisiones hipotecarias.
◾Negociar con Bancos.
◾Gastos derivados de la compra de la vivienda.
◾Documentos necesarios para pedir una hipoteca.
Qué es una hipoteca.
Probablemente no disponga de todo el dinero que necesita para poder comprar su vivienda, y necesite recurrir a un préstamo de una Banco o Caja de Ahorros y contratar una hipoteca de la casa que compra. El préstamo hipotecario tiene como singularidad específica el tomar como garantía real la vivienda (casa, chalet, bungalow, apartamento…) a favor de la entidad financiera que presta el dinero. Esto significa que, en caso de no cumplir las condiciones acordadas en la concesión del préstamo (ej. impago de los recibos de amortización, plazos, etc.), el Banco o caja pasaría a ser la titular propietaria del inmueble.
Por lo tanto usted hipoteca su casa en favor de la entidad financiera hasta que le haya devuelto la totalidad del préstamo en las condiciones y plazos establecidos. La presencia de esta garantía explica que los tipos de interés que se aplican sean más bajos que los de los préstamos generales o personales.
Cuando usted hipoteca su casa el banco obtiene como garantía la propia vivienda hipotecada. Como consecuencia disminuye sus riesgos y sus tipos de interés. .
En qué debe fijarse.
¿Cual es el importe del préstamo hipotecario al que puede aspirar? Generalmente los bancos ofrecen hipotecas por un importe del 80% del valor de la tasación. Las entidades financieras, bancos y cajas de ahorros, conscientes de los altos precios de la vivienda en España, han ido sacando productos para superar ese límite del 80%(el máximo legal).
Aparecen así los conceptos de hipoteca 100, hipoteca de máximo, hipoteca puente, etc. Empecemos por el principio. Inicialmente hay dos factores que determinan el importe del préstamo que Ud. puede conseguir:
El valor de tasación. En general la cuantía de préstamo hipotecario que un Banco o Caja le podrá ofrecer estará entre un 70 – 80% del valor de tasación de la vivienda (según la Ley 2/1981, de 25 de marzo, el préstamo garantizado por la hipoteca no podrá exceder del 80% en el caso de viviendas).
La tasación de la vivienda la realizan empresas especializadas, generalmente por encargo de la propia entidad financiera, y viene exigida por la actual legislación actual española. Debe tenerse en cuenta que el valor de tasación puede ser inferior al valor de mercado en el momento de su realización, en algunos casos hasta un 15% y, por tanto, se pueden producir problemas de financiación para el comprador de la vivienda, dado que las entidades limitarán la cuantía de la concesión del préstamo a un máximo del 80% del valor de la tasación, no del valor acordado en la compra. Sus ingresos.
Los Bancos y demás entidades crediticias estiman que la cuota de amortización del préstamo (más otras obligaciones comprometidas) no han de suponer más del 40 por 100 de sus ingresos netos debidamente acreditados. Obviamente, este factor puede verse flexibilizado a la hora de conceder el crédito en el caso de que el interesado aporte otras garantías adicionales (patrimonio, avales, etc.).
Nuevos productos hipotecarios
Hipoteca 100, seguros… No obstante, como decíamos, las entidades financieras, conscientes de los altos precios de las viviendas, han ido desarrollando productos garantizados para cubrir importes superiores al 80% de la tasación. La hipoteca 100 es una denominación popular para aquellos que buscan financiación complementaria. A este respecto:
Un ejemplo de este tipo de productos sería la denominada “Hipoteca Super Revolución”. Se trata de una hipoteca – 100 (97% de financiación sobre la tasación) y que presenta la posibilidad de disponer de un periodo de carencia que comprende los cinco primeros años. Un seguro hipotecario actúa como garantía, un mecanismo, el del seguro, que se convierte en la llave para que las entidades financieras puedan superar la cuota legal fijada. Hipoteca Puente.
En muchos casos el comprador ya posee una vivienda y lo que busca es una fórmula alternativa mientras logra vender la primera. Solicitele a los bancos y cajas de ahorros que le informen de sus nuevas gamas de productos.
Legislación sobre hipotecas.
Existe una legislación específica sobre este tipo de préstamos, que es de las más avanzadas de Europa por su rigor y formalidad. Al contratar la hipoteca deberá cumplir una serie de trámites legales para garantizar la mayor transparencia. Destacamos:
El Banco o Caja deberá entregar una oferta vinculante con diez días de antelación en la que se recojan todos las condiciones financieras de la operación.
Participa un notario con el otorgamiento de una escritura pública. El notario tiene la obligación de advertir de cualquier anomalía legal que pueda presentar el contrato y de verificar que coincide exactamente con la oferta vinculante que la entidad hizo a la persona que contrata el préstamo. El contrato debe encontrarse en la notaría con un mínimo de tres días de antelación a la firma para que pueda ser consultado previamente por el cliente. Además la constitución de la hipoteca exige la mayor publicidad a través de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
El registrador tiene obligación de “calificar la hipoteca”, esto es, decidir si es o no inscribible de acuerdo a la Ley. Además tiene la obligación legal de dedicar una parte de su jornada laboral a los ciudadanos que pidan su asesoramiento. El Banco de España, máxima autoridad monetaria en nuestro país, calcula y publica los índices de referencia que regulan la indexación del tipo de interés en los préstamos variables.
Plazos de amortización. Ahorros.
El plazo de amortización es el periodo de tiempo fijado para la devolución del préstamo hipotecario.
En la actualidad las entidades bancarias ofrecen préstamos hipotecarios con plazos que se ajustan a las características de la persona o unidad familiar.
De esta forma se fija una cuota o carga que el cliente puede asumir en función a una vivienda superior a la que inicialmente se podría acceder con unos ingresos dados. Así pues algunas hipotecas pueden llegar hasta los 40 años, dependiendo de la edad del contratante y/o de los avalistas que le acompañen.
Algunos Bancos ofrecen productos hipotecarios con préstamos cuya cuota es más baja al inicio, para ir subíendola posteriormente. También se ofrecen periodos de carencia, con la obligación durante los primeros años de pagar sólo los intereses.
Cuestiones a tener en cuenta: cuotas, intereses…
Valore claramente cuál es la cuota mensual que puede asumir, sin correr el riesgo de que acabe por convertirse en una carga imposible de cumplir si variaran sus circunstancias personales, o bien si se produjera una subida de los tipos de interés (caso de contratar un préstamo con tipos flexibles). Un mayor plazo supondrá menor cuota, sin duda, pero con una factura por intereses totales muy superior.
Si opta por un interés fijo la entidad financiera le ofrecerá un préstamo de duración bastante menor (menos de 15 años). Si opta por un préstamo a largo o a muy largo plazo debe ser consciente de que: El volumen de nuestro ahorro que destinaremos a la vivienda. En algunos casos acabamos abonándole al Banco o Caja el doble de lo que nos habían prestado inicialmente. El peligro de la subida de los tipos de interés.
Durante los últimos años estamos viviendo una estabilidad de los precios con bajos tipos de interés. Sin embargo, no existe una garantía total y absoluta de que en un plazo de 30 años la situación no vaya a cambiar. Tenemos que ser plenamente conscientes, si contratamos un préstamo con tipos flexibles, del esfuerzo que supondrá para nuestra economía familiar la subida de uno o dos puntos en los tipos de interés así como tener acceso a simulaciones de los pagos a realizar.
Qué es el tipo de interés.
El tipo de interés es clave ya que unido al plazo del préstamo determina la cuantía total y por tanto la cuota mensual que se va pagar para su amortización. Hay que tener claro los tipos de interés que nos pueden ofrecer: Tipo de interés fijo: el interés permanece sin variar durante toda la vida del préstamo hipotecario.
Es decir, si suben los tipos no le perjudican, pero si bajan tampoco se beneficia. En los casos a tipo fijo, el plazo de amortización suele ser menor que en el tipo variable (entre los 12-15 años). Tipo de interés variable: está sometido a las fluctuaciones de los tipos de interés.
Por lo general, durante medio o un año, se fija un tipo de interés inicial que se va revisando en función del comportamiento de los tipos. Para estas revisiones se suma a la base de referencia pactada (generalmente Euribor) un diferencial que puede oscilar entre 0,40 y 1,50 puntos. Esta opción permite beneficiarse de las bajadas de tipos pero también se encuentra expuesto al riesgo de la presencia de subidas.
A efectos de paliar los inconvenientes del ambos surgen productos financieros “híbridos” que tratan de adaptarse mejor a las necesidades individuales.
Podemos destacar tres fórmulas:
Tipo de interés mixto:
una fórmula mixta consiste en negociar un préstamo hipotecario a un tipo fijo durante los primeros años (tres o cinco), el resto del tiempo, hasta su cancelación, a tipo variable. En este caso las condiciones del préstamo (plazos de amortización, comisiones,…) suelen ser parecidas a los préstamos a tipo variable. La ventaja de esta opción es que permite a los jóvenes fijar unas condiciones sin sobresaltos durante los primeros años.
Hipoteca de cuota fija:
son préstamos a interés variable pero con cuota de amortización que no varía. Es decir, siempre pagamos la misma mensualidad pero si se incrementan los tipos tendremos que pagar más cuotas/meses. Si bajan los tipos se rebajará nuestra deuda y por tanto pagaremos menos cuotas/meses.
Hipoteca variable con techo:
Son préstamos en los que se pacta un techo máximo para los tipos de interés durante un plazo determinado, generalmente los 10 primeros años. Así se evitan los riesgos de que, en caso de subir excesivamente los tipos, no se llegue a una cuota de amortización no asumible por la economía familiar.
Consejos
Si opta por una hipoteca o préstamo con tipo de interés fijo tenga muy presente que en caso de bajar considerablemente los tipos de mercado quizás pueda renegociar las condiciones o una cancelación anticipada. Por esta razón las entidades financieras fijan unas comisiones de cancelación que suelen ser más caras y llegan hasta el 4% en el caso de una hipoteca con tipos de interés fijo.
El tipo de interés fijo y la comisión por cancelación debe, pues, valorarse conjuntamente. En general, el tipo de interés es importante pero no nos debemos dejar llevar por ofertas muy tentadoras, basadas en un tipo muy atractivo para los primeros años y olvidamos otros aspectos fundamentales tales como las comisiones. Esto nos obligará a hablar en realidad del Coste efectivo, TAE.
Qué es el TAE
T.A.E. (Tasa Anual Equivalente): Fórmula de cálculo matemático mediante el cual se transforman las condiciones financieras aplicadas a un préstamo (tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación) a su equivalente anual, cualquiera que sea su forma de liquidación.
La TAE homogeneiza las condiciones de las diferentes ofertas de préstamo hipotecario que nos hacen diferentes instituciones financieras haciéndolas comparables. Esto es, aunque varíen su tipo de interés y tengan comisiones diferentes, se las transforma a una tasa común equivalente anual.
Si nuestro préstamo esta sujeto a interés variable implicará un interés nominal diferente cada año. Entonces la TAE solo nos serviría para conocer el interés nominal proporcional del primer año. Fuera de la Tasa Anual Equivalente: Hay que recordar que gastos tales como:
notaría, tasación, gestorías, impuestos, son gastos previos a la constitución del préstamo, ligados a la compra-venta de la vivienda y no forman parte de la TAE.
Por tanto, ninguno de estos gastos se tiene en cuenta a la hora de calcularla (que sería, estrictamente, el coste efectivo del préstamo).
Comisiones hipotecarias. volver hacia arriba
Si usted fija su atención sólo en algunos elementos (tipos de interés, el plazo, el importe, las cuotas de amortización mensuales…) puede llevarse un serio disgusto si no ha ponderado adecuadamente las comisiones que conlleva el préstamo.
En una hipoteca conviene que analice en profundidad las siguientes: comisión de apertura, comisión de cancelación y comisión de subrogación. Comisión de apertura y estudio. Se incluyen todos los gastos originados por el Banco o Caja de Ahorros las entidades por la tramitación del contrato del préstamo hipotecario.
Se calcula en tanto por ciento del importe del préstamo. Generalmente, el importe de esta comisión se cobra cuando se firma el contrato. No obstante, es posible acordar con la entidad financiera abonarla a lo largo de la vida del préstamo.
Esta comisión se incluye en el cálculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del préstamo. Por tanto debe ser la TAE lo que finalmente compare con las ofertas de otros bancos, dado que, al menos recoge ya las comisiones que con toda seguridad tendrá que pagar por su hipoteca.
Comisión de cancelación o amortización anticipada. Se aplica por la entidad financiera en el caso de que el cliente desee cancelar parcial o totalmente la hipoteca antes de cumplirse el plazo.
Se calcula como un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Por Ley, las comisiones de cancelación tienen establecidos unos límites máximos. En los préstamos a interés variable la comisión por amortización está limitada al 1%; en los préstamos a interés fijo la comisión suele ser más elevada. En este último caso debe ser muy consciente de que una comisión de cancelación muy elevada le desalentará si desea amortizar la hipoteca a efectos de beneficiarse de una posible baja de tipos de interés y, por ejemplo, negociar un nuevo préstamo con otra entidad financiera.
Comisión de subrogación. Esta posibilidad recogida por la legislación vigente se fija en el 1% del préstamo. Permite el cambio de hipoteca de un Banco a otro, con la posibilidad de variar el tipo de interés, y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar. El Banco tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación de la hipoteca.
Negociar con Bancos. volver
Ha llegado la hora de negociar las condiciones de su hipoteca con el Banco. De entrada le sugerimos que se informe de las ofertas de préstamos hipotecarios que existen en el mercado. Los Bancos y Cajas presentan una muy amplia oferta de préstamos hipotecarios que abarca un gran número de variables que le pueden interesar.
Por tanto, el primer paso: informarse bien de las ofertes existentes sobre la mejor hipoteca que puede conseguir. Una rápida visita por sus páginas web le dará pistas importantes. Una advertencia previa: los productos que ofrecen las entidades financieras suelen ser difícilmente comparables (combinaciones diversas de importes, plazos, TAE, comisiones…).
Piense por tanto las variables que a usted le interesan y negocie en función de ellas con una entidad, teniendo ofertas de otras entidades que se ajunten lo más posible a sus pretensiones. Se trata de una negociación importante. Para el 90% de la población es la operación financiera más importante que realizará en toda su vida. Tómese su tiempo.
Cuando analice varias ofertas no olvide solicitar una simulación que contemple el cuadro de amortización completo del préstamo. Condiciones a prestar especial atención en la negociación con el Banco o Caja: Comisión por amortización (parcial o total). En muchos casos no se le concede importancia a esta importante variable. Sin embargo, una vez pasados los primeros años quizás se sienta “prisionero” de su préstamo.
Esto puede ocurrir por muchas circunstancias:
ha mejorado su capacidad de ahorro, los tipos de interés del mercado han bajado sustancialmente (y usted tiene contratado un préstamo con tipos fijos), las ofertas de otras entidades son mucho más atractivas…. Hay que considerar que en un plazo de 20 ó 30 años las condiciones del mercado o las personales pueden variar ampliamente. Incluso en un plazo reducido (12 años) con tipos fijos, el escenario puede variar significativamente.
Hace escasamente dos años se dibujaba un escenario de alta estabilidad en los precios.
Unos meses más tarde la escalada del precio del petróleo va dibujando un escenario menos claro. Piense también que las ofertas del mercado pueden mejorar (como ha ocurrido durante los últimos años). Por todo ello, le recomendamos que valore con claridad con su entidad financiera el coste que le supondrá una amortización anticipada ya sea parcial o total. Ver comisiones hipotecas.
Comisión de apertura. Dado que en algunas entidades esta comisión es muy baja o nula trate de reducirla al máximo. En todo caso, está integrada en el TAE, por lo que partiendo de esta variable puede comparar las diferentes ofertas de forma más precisa. Ver comisiones hipotecas. Diferencial sobre Euribor (o el índice de referencia escogido)/ Tipos de interés variables. Trate de negociar el menor diferencial posible (las ofertas oscilan entre un 0,75% y un 0,45 en la banca online).
En cuanto al índice de referencia a escoger el EURIBOR es el que históricamente siempre ha tenido un mejor comportamiento que cualquier otra opción. Aunque esto puede variar, obviamente, es un factor muy a tener en cuenta. Aquí sí puede comparar de forma objetiva las ofertas de las diferentes Cajas o Bancos. Hágalo a través del TAE o Tasa Anual Equivalente que es el coste real anual del préstamo.
La ventaja es que para calcularlo se tiene en cuenta no sólo el tipo de interés inicial de referencia sino también sus posibles revisiones y las diferentes comisiones que se aplican. Es uno de los datos más importantes de un préstamo hipotecario, por lo que, antes de tomar una decisión por una u otra oferta, es importante tener calculadas las TAE para iguales plazos e importes.
Una vez que haya recopilado las ofertas de varias entidades es aconsejable solicitar una simulación del préstamo, es decir, cuál es la cuota mensual que puede salir a pagar y cuál es el TAE que ese préstamo tiene. Cuadro de simulación amortización del período completo. Analice, especialmente en aquellos préstamos con variables que cambian durante el plazo de amortización, las cuotas mensuales, la TAE y pagos que tendrá que realizar.
De aquí saldrá una mejor percepción de cuál puede ser su mejor opción personal y aquello que le convendrá defender más en su negociación con el Banco (poniendo también en la balanza las otras variables: importe, plazo, etc).
Gastos derivados de la compra de la vivienda.
Nos ocupamos aquí de gastos tales como: notaría, tasación, gestorías… dejando el capítulo de Impuestos para otro apartado. Son gastos previos a la constitución del préstamo, ligados a la compra-venta de la vivienda. Por tanto, ninguno de estos gastos se tiene en cuenta a la hora de calcular la TAE (coste efectivo del préstamo).
Es muy importante tomar conciencia de que se tratará de un coste adicional para nuestro bolsillo a tener en cuenta. Aunque estos gastos suelen variar no debe hacerlo de forma significativa. Son los siguientes gastos que abonará independientemente si le conceden el préstamo o no: Tasación de la vivienda. Ya nos hemos ocupado de ella en nuestro apartado sobre el importe del préstamo con el que está relacionada.
Es un gasto que le puede ser útil para evaluar si el precio que el vendedor le pide por la vivienda se ajusta a los precios del mercado. Su coste puede estar en torno a los 200 euros.
Registro de la Propiedad. Se trata de comprobar la titularidad y el estado de cargas de la vivienda a través de la solicitud de una Nota a dicho Registro. Tiene un bajo importe: menos de 12 euros y nos evita inesperados sustos; es una garantía legal de la ausencia de cargas. Gastos de escritura de compra-venta.
Se calculan en función del importe por el que se ha escriturado la vivienda. Gastos de Notaría. Los honorarios de los notarios vienen fijados por normativa que aprueba el gobierno. La cuantía este gasto depende del importe en escritura, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, extensión de la escritura, subrogación, cláusulas, etc.
A las viviendas de protección oficial se les aplica un precio especial que representa una gran reducción en el gasto de la escritura. Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: viene regulado por el gobierno y se calcula en función del importe de la operación de compra venta recogido en la escritura.
Gestoría:
Generalmente una gestoría se encarga de los trámites (inscripción en el Registro de la propiedad, liquidación de impuestos). Al no estar regulado este servicio por una normativa oficial, no es desaconsejable pedir por adelantado la minuta que pasará la gestoría por estos servicios.
Documentos necesarios para pedir una hipoteca. volver hacia arriba
◾DNI, Tarjeta de Residencia o Pasaporte.
◾Escritura de propiedad del inmueble.
◾Certificado del Registro de la Propiedad.
◾Certificado de Seguro de la vivienda..
◾Último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
◾Último recibo de la Comunidad de Propietarios.
◾La declaración de la renta de los dos últimos ejercicios.
◾Tus dos nóminas más recientes percibidas en tu trabajo.En el caso de ser trabajador autónomo, se deberá presentar documentación adicional sobre la actividad profesional llevada a cabo.
Pídanos presupuesto sin compromiso.!!